Padomi, kas jāņem vērā, pērkot dzīvokli jaunā projektā
Lai izvairītos no nepatīkamiem pārsteigumiem pēc dzīvokļa iegādes jaunā vai pārbūvētā daudzīvokļu ēkā, Rīgas pašvaldības Pilsētas attīstības departaments aicina iedzīvotājus rūpīgi izvērtēt gan dzīvokļa, gan ēkas tehnisko stāvokli, kā arī iepazīties ar būvniecības dokumentiem un pirkuma līguma nosacījumiem.
Pēdējo divu gadu laikā Rīgā ekspluatācijā nodotas vairāk nekā 40 jaunas daudzīvokļu ēkas, un būvniecības aktivitāte turpina pieaugt. Tāpēc, pieņemot lēmumu par mājokļa iegādi jaunā vai pārbūvētā ēkā, svarīgi pārliecināties par būvdarbu kvalitāti, garantijas termiņiem un citiem būtiskiem aspektiem, lai pirkums būtu drošs un ilgtermiņā atbilstošs cerētajam.
Pirms dzīvokļa iegādes, svarīgi pārliecināties par tā un visas ēkas tehnisko stāvokli
Visbiežāk jauno dzīvokļu īpašnieki saskaras nelielām, taču būtiskām problēmām, kuras ne vienmēr iespējams pamanīt dzīvokļa iegādes brīdī, bet tās kļūst redzamas tikai tad, kad tajā sāk dzīvot. Biežākās sūdzības no jauno dzīvokļu īpašniekiem ir saistītas ar skaņas izolāciju – gan dzīvokļa ietvaros starp istabām, gan starp dzīvokļiem, kā arī no inženierkomunikāciju šahtām, kad dzīvoklī dzirdamas skaņas no ūdensvada un kanalizācijas caurulēm; nepietiekamu energoefektivitāti un ventilācijas sistēmu darbību, kas rada siltuma zudumus, paaugstinātu mitrumu un pelējumu. Tāpat, ekspluatējot dzīvokli, rodas sūdzības par būvdarbu kvalitāti, kad īsu laiku pēc dzīvokļa iegādes kļūst redzams, ka atsevišķi elementi nav pareizi izbūvēti, izmantoti zemas kvalitātes būvmateriāli, kā arī būvdarbi nav veikti pietiekami rūpīgi, kā tika cerēts. Lai izvairītos no šādām situācijām, jaunie pircēji pirms dzīvokļa iegādes var lūgt pārdevēju iepazīties ar būvniecības dokumentiem un izmantotajiem materiāliem, kā aprunāties ar iedzīvotājiem, lai uzzinātu viņu pieredzi par dzīves apstākļiem un ēkas kvalitāti. Ja dzīvoklis tiek rezervēts pirms būvniecības pabeigšanas, svarīgi pārliecināties, ka attīstītāja sākotnējie solījumi atbilst faktiskajai situācijai, jo būvprojekta gaitā iespējamas izmaiņas. Tāpat svarīgi pievērst uzmanību visas ēkas kopējai kvalitātei, tostarp koplietošanas telpām, apdarei un teritorijas labiekārtojumiem, jo tie labi parāda būvniecības rūpīgumu un kvalitāti kopumā.
Pirkuma līgumā jāiekļauj precīza kārtība būvdarbu defektu labošanai un pretenziju risināšanai
Brīdī, kad dzīvokļa ekspluatācijas laikā iedzīvotāji saskaras ar tehniska rakstura problēmām, izšķiroša nozīme ir tam, kas noteikts pirkuma līgumā un kāda garantija paredzēta būvdarbiem. Iegādājoties dzīvokli jaunā projektā, pircējam svarīgi noskaidrot ēkas ekspluatācijā pieņemšanas datumu un pārliecināties, kāds ir būvdarbu garantijas termiņš. Dažkārt attīstītājs garantijas termiņu iekļauj jau pārdošanas līgumā, un tas var būt pat ilgāks nekā to nosaka normatīvie akti. Tomēr pircējam ir jāpārliecinās par šīs informācijas precizitāti, jo garantijas termiņš būs izšķirošs, ja vēlāk tiks atklāti būvniecības defekti. Jāņem vērā, ka saskaņā ar būvniecības normatīvo regulējumu, garantijas periods ir laiks, kurā būvniecības ierosinātājs var vērsties ar pretenzijām pie būvdarbu veicēja, taču jaunajiem dzīvokļu īpašniekiem šādu tiešu tiesību nav. Turklāt normatīvajos aktos nav skaidri noteikta kārtība, kā garantijas laikā konstatētie defekti būtu jānovērš. Tāpēc, iegādājoties dzīvokli, ir būtiski, lai pirkuma līgumā skaidri tiktu atrunātas pircēja un pārdevēja tiesības un pienākumi, kā arī precīza kārtība, kā tiek risinātas būvniecības problēmas. Ja šāda informācija līgumā nav iekļauta, pircējam jāuzstāj uz nepieciešamo papildinājumu veikšanu. Diemžēl ne visi pārdevēji ir ieinteresēti šādus noteikumus iekļaut līgumā, tādēļ gadījumos, kad rodas strīdi par defektu novēršanu, tie bieži jārisina civiltiesiskā kārtībā.
Jaunu daudzīvokļu ēku būvdarbu garantijas laiks ir 3 un 5 gadi
Garantijas laiks ēkām ir spēkā no tā brīža, kad būve ir nodota ekspluatācijā. Saskaņā ar normatīvajiem aktiem otrās grupas ēkām – daudzīvokļu mājām līdz sešiem stāviem (ieskaitot) būvdarbu garantijas termiņš ir 3 gadi, bet trešās grupas ēkām t.i. ēkām ar vairāk nekā sešiem stāviem garantijas termiņš ir 5 gadi.
Pērkot dzīvokli pārbūvētā ēkā, jāpārliecinās, vai inventarizācijas lieta atbilst faktiskajai situācijai
Ja jaunu daudzīvokļu ēku būvniecība parasti notiek viena būvprojekta ietvaros, tad esošu ēku pārbūve, atjaunošana vai lietošanas veida maiņa bieži tiek veikta vairāku atsevišķi būvprojektu ietvaros, turklāt, atkarībā no būvdarbu veida un apjoma, šādos gadījumos ne vienmēr nepieciešama pašvaldības būvvaldes iesaiste vai būvuzrauga piesaiste. Rezultātā, iegādājoties dzīvokli pārbūvētā ēkā, dzīvokļa būvniecības dokumentācija var būt nepilnīga vai neprecīza, piemēram, var trūkt informācijas par inženiertīklu izvietojumu un inventarizācijas lieta neatbilst faktiskajai situācijai, jo tā tiek sagatavota, nepārbaudot ēku dabā. Tas nozīmē, ka pārbūves laikā, iespējams, nav pilnvērtīgi risināti akustikas, ugunsdrošības, energoefektivitātes un citi būtiski jautājumi. Tādēļ, plānojot dzīvokļa iegādi atjaunotā vai pārbūvētā ēkā, svarīgi iepazīties ar dzīvokļa būvniecības dokumentiem, inventarizācijas lietu un salīdzināt to ar faktisko situāciju dabā. Šādos gadījumos jāņem vērā, ka būvdarbu garantijas termiņš attiecas tikai uz konkrētajiem pārbūves darbiem, kas iekļauti projektā, nevis uz visu ēkas vai dzīvokļa tehnisko stāvokli kopumā.
Problēmu situācijās būvvaldes tiesības ir ierobežotas
Saskaņā ar Būvniecības likumu būvvaldes kompetencē ietilpst pārbaudīt un kontrolēt, vai būvdarbi atbilst apstiprinātajam būvprojektam un teritorijas plānošanas dokumentiem, kā arī izvērtēt būves novietojumu un tās iekļaušanos ainavā un pilsētvidē. Taču tehniskie risinājumi, piemēram, būvmateriālu izvēle, būvkonstrukciju aprēķini u.c. tehniska rakstura jautājumi ir būvprojekta izstrādātāju (attiecīgajās jomās sertificētu būvspeciālistu) kompetencē, un tos būvvalde pie būvprojekta izskatīšanas nepārvērtē un nepārrēķina. Tāpēc gadījumos, kad dzīvokļa ekspluatācijas laikā rodas tehniska rakstura problēmas, kas saistītas ar būvdarbu izpildi vai izmantoto materiālu kvalitāti u.c. tehniskiem risinājumiem, pašvaldības būvvaldei nav tiesību iesaistīties šo jautājumu risināšanā.
Izvēloties dzīvokli, svarīgi novērtēt īpašuma atrašanās vietu un apkārtējo infrastruktūru
Izvēloties jaunu mājokli, būtiski vērtēt ne tikai paša dzīvokļa kvalitāti, bet arī apkārtējo infrastruktūru – tuvumā esošās skolas, bērnudārzus, sabiedriskā transporta pieturvietas un piekļuves iespējas galvenajiem ceļiem. Pašvaldība aicina attīstītājus domāt par šiem aspektiem jau projektu plānošanas posmā, tomēr galīgais lēmums un izvērtējums ir pircēja rokās – iedzīvotājiem pašiem jāpārliecinās, vai apkārtējā vide un infrastruktūra atbilst viņu vajadzībām un dzīvesveidam.
Rīgas pašvaldība aicina iedzīvotājus iepazīties arī ar Patērētāju tiesību aizsardzības centra sagatavotajiem padomiem, kas būtu jāņem vērā, iegādājoties dzīvokli, jo dzīvokļa iegāde nav tikai pirkums, bet ilgtermiņa un juridiski nozīmīgs lēmums, kurā pieļautas kļūdas var izmaksāt dārgi. Informācija pieejama šeit: https://www.ptac.gov.lv/lv/jaunums/dzivokla-iegade-nav-tikai-pirkums-bet-ari-strategisks-lemums-ptac-padomi-pateretajiem
